Сделки купли-продажи на вторичном рынке недвижимости нередко таят в себе риски, которые могут привести не только к расторжению совершаемой сделки и, соответственно, напрасной потере времени, а и к потере существенной суммы денежных средств. А может получиться и так, что придется в суде доказывать, что Вы имеете право распоряжаться купленной Вами же квартирой, и что она действительно принадлежит Вам как собственнику. Опыт судебной практики показывает, что лучше внимательно перепроверить информацию, которая на первый взгляд кажется очевидной, и не постесняться затребовать у продавца все необходимые документы, подтверждающие “юридическую чистоту” квартиры, нежели получить кучу проблем в придачу к купленному жилью или вместо него.
Потому крайне желательно выполнить ряд первичных (предварительных) проверок заинтересовавшего объекта недвижимости прежде, чем запускать процесс оформления сделки по покупке жилья – это поможет избежать таких неприятностей и последующих потерь.
Выполнив пошагово все этапы проверки, описанные в этой статье, Вы сможете обоснованно принимать решение – стоит ли продолжать рассматривать понравившуюся квартиру или дом как подходящий объект сделки и приступать к подготовке документов, или же разумнее будет отказаться от данной недвижимости и подобрать другое жилье. Причем, располагать такими знаниями будет полезно не только риелтору, а и простому гражданину, планирующему покупку жилья. Далее – человек сам вправе решать: будет ли он самостоятельно выполнять проверку, или поручит это специалистам – юристу или риелтору.
Итак, вот что Вам потребуется для первичной проверки квартиры:
— Документы на квартиру (оригиналы или их копии);
— Копия паспорта собственника или его паспортные данные;
— Водительское удостоверение продавца (собственника) и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
— Свидетельство о браке (в случае, если продавец состоит в браке);
— Выписка из ЕГРП (для ее получения Вам придется заплатить 400 рублей);
— Справка о сумме задолженности по квартплате или справка, подтверждающая отсутствие такой задолженности;
— Выписка из домовой книги;
Этап 1: проверка правоустанавливающих документов.
Прежде всего, необходимо проверить правоустанавливающую документацию на квартиру – свидетельство о праве собственности, оформленное на продавца, и документ, на основании которого объект недвижимости перешел к нынешнему собственнику от предыдущего (это может быть договор купли-продажи, договор дарения или ренты, или же документ, подтверждающий, что квартира перешла к собственнику по наследству).
Необходимо убедиться в том, что лицо, выступающее в роли продавца квартиры, является ее собственником, имеющим право распоряжаться данным объектом недвижимости. Начиная с 15.07.2016 года документом, подтверждающим право собственника на распоряжение недвижимостью, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если же квартира переходила от одного собственника к другому ранее указанной даты, то владелец получал также свидетельство о регистрации права собственности. Именно 15 июля 2016 года были приняты поправки к закону “О государственной регистрации недвижимости и сделок с нею”, отменившие выдачу свидетельств о регистрации права собственности. Таким образом, владельцы, получившие недвижимость в собственность ранее 15 июля 2016 года, в качестве подтверждения своих прав на распоряжение недвижимостью предоставляют свидетельство о регистрации права собственности, а те, кто стал собственником квартиры после этой даты, предоставляют выписку из ЕГРН.
Кроме выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим право продавца распоряжаться недвижимостью, является договор возникновения права собственности (купли-продажи, дарения или др.)
Именно эти два документа являются наиболее достоверными источниками информации о собственниках продаваемой квартиры.
Этап 2: проверка выписки из ЕГРН.
Предварительно проверить выписку из ЕГРН Вы можете самостоятельно на сайте Росреестра. Достаточно ввести почтовый адрес или кадастровый номер квартиры – и Вы получите всю базовую информацию по квартире – номер договора, являющегося основанием для перехода объекта в собственность и наличие или отсутствие ограничений или запретов на осуществление сделок по данному объекту. Важно, однако, отметить, что информация, публикуемая на сайте, может оказаться устаревшей (например, квартира может быть отдана в залог или арестована после последнего обновления данных в реестре), потому важно при проверке данных обращать внимание на дату обновления информации по данной квартире.
Наиболее актуальную и исчерпывающую информацию по квартире Вы можете получить, заказав выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости). Этот документ для Вас станет источником достоверной и актуальной информации обо всех настоящих собственниках объекта недвижимости, о дате и основании перехода права собственности на данный объект, о наличии или отсутствии обременений, запретов или арестов на него. Такая информация является открытой, и любой человек может заказать ее либо непосредственно на официальном сайте Росреестра, либо обратившись лично в региональное Управление Росреестра. Вы можете также обратиться лично или через сайт в Многофункциональный центр (www.24mfc.ru). Для того, чтобы получить выписку, необходимо указать паспортные данные и оплатить государственную пошлину. Если Вы обращаетесь за выпиской в Управление Росреесстра, то сумма пошлины составляет 400 рублей, если же заказывать документ через сайт, то размер пошлины будет меньше. Сам процесс подготовки документа занимает 3-4 рабочих дня – и, запросив его любым из перечисленных способов, через такой срок Вы сможете получить выписку на руки.
Если Вы решите заказывать информацию посредством официального интеренет-ресурса, Вам необходимо на сайте Росреестра пройти в раздел “Сервисы”, затем – в раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on—line”.
Этап 3: судебная история квартиры.
Немаловажным фактором риска для новых владельцев недвижимости может оказаться судебная история выбранного объекта. Потому после проверки правоустанавливающих документов проверка такой истории – следующий и крайне важный этап. Если, например, продавец получил квартиру в собственность по решению суда, а предыдущий собственник таким решением недоволен и планирует оспаривать его, он может обратиться в Росреестр с заявлением о намерении обращаться в суд за пересмотром решения. В таком случае как минимум на протяжении трех месяцев никакие сделки с такой квартирой не будут возможны. Кроме того, если дело далее будет передано в суд, вся эта процедура, накладывающая запрет на совершение сделок, может затянуться вообще на неопределенный срок. Как показывает опыт судебной практики, это может продлиться полгода и более (все зависит не только от работы судебных органов, а и от рвения, от уровня непреклонности несогласного (конкурирующего) претендента на собственность – он может после пересмотра судебного решения подавать на апелляцию и тд). А если решение суда в результате окажется не в пользу человека, который решил Вам продать квартиру, то новый собственник, разумеется, может и изменить цену, и вовсе отказаться ее продавать. Понятно, что даже пробовать приобрести такую квартиру, или даже останавливать свой выбор на ней, отказываясь от поиска других вариантов, как минимум, крайне рискованно.
Всю информацию о судебных спорах и разбирательствах Вы можете получить на официальном сайте регионального суда (в нашем случае – Красноярского краевого).
Этап 4: проверка личности продавца и действительности его паспорта.
После того, как Вы убедились, что квартира не находится под запретом или бременем, за нее не ведутся судебные тяжбы, и нет других спорных моментов по правам собственности на нее, необходимо удостовериться, что лицо, заявившее о себе как о продавце квартиры, не является мошенником и действует на основании действительного паспорта. Возьмите у продавца паспортные данные или копию паспорта.
Проверить действительность паспорта и получить информацию о паспортах недействительных и утративших силу Вы можете на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции Министерства внутренних дел Российской Федерации в базе данных недействительных паспортов.
Этап 5: проверка наличия у продавца права на совершение сделок с данным объектом недвижимости.
После того, как Вы убедитесь, что продавец действует на основании актуального и действительного паспорта, необходимо проверить, имеет ли он право распоряжаться данной недвижимостью. Если из его паспортных данных и информации, содержащейся в выписке из ЕГРН, следует, что он является собственником, то далее можно переходить к следующим этапам проверки; если же продавец действует на основании доверенности, то наиболее безопасным для покупателя способом проверки является обращение к нотариусу. Он не имеет права раскрывать информацию, содержащуюся в Единой базе доверенностей, но если доверенность, предъявляемая при совершении сделки, окажется недействительной, утратившей силу по истечении срока действия или отозванной доверителем до истечения срока действия, нотариус непременно предупредит Вас об этом.
Этап 6: проверка дееспособности продавца.
Если у Вас есть подозрение, что продавец проявляет признаки пристрастия к алкоголю или наркотикам, либо же ведет себя неадекватно, попросите его предъявить свежие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Такие справки выдаются по стандартной форме. Это нужно для того, чтобы избежать вероятных дальнейших трудностей, если продавец окажется недееспособным, и позднее действительность сделки начнут оспаривать родственники или опекуны. Если человек упорно отказывается от предоставления таких справок, нелишне самому вместе с ним пройти в диспансеры – наркологический и психоневрологический.
Уместно отметить, что альтернативным способом проверки дееспособности продавца является наличие водительских прав. По крайней мере, Вы можете быть уверенны, что на момент получения водительского удостоверения он предоставлял такие справки в соответствующие органы. Однако уже после получения прав человек мог получить травму, пристраститься к алкоголю или наркотикам, перенести болезнь и стать как минимум временно недееспособным. Более того, даже если на момент совершения сделки продавец не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете, однако позднее заинтересованные лица (чаще всего это бывают родственники, претендующие на данную недвижимость) могут поставить под сомнение его дееспособность, то, если будет установлена недееспособность, как результат, и сделка по продаже жилья может быть оспорена.
Потому нет смысла бояться выглядеть нетактичным в таких ситуациях – Вы всего лишь подстраховываетесь и заранее исключаете вероятность позднейших поползновений на Вашу покупку. Это следует рассматривать как проявление добропорядочности и заботы и о самом продавце в том числе – ведь и он может оказаться заложником неприятной ситуации.
Если же Вы решите удовлетвориться предъявлением водительского удостоверения, то следует знать, что проверить его действительность Вы можете на официальном сайте Госавтоинспекции.
Этап 7: Проверка продавца на наличие крупных долгов.
Очень опасно иметь дело с продавцами, стоящими на грани банкротства, с лицами, не исполнившими судебное решение или не погасившими долговые обязательства. Если дело дойдет до судебного взыскания долгов с такого человека, то суд может аннулировать и сделку по продаже недвижимости, отозвав квартиру в пользу погашения долгов. Чтобы сохранить недвижимость за собой, Вам придется приводить доказательства, что данная сделка не была результатом Вашего сговора с продавцом, и Вы не были его соучастником.
При этом в случае банкротства все сделки обанкротившегося продавца подлежат одобрению или могут быть оспорены конкурсным управляющим. И если он сможет доказать, что даже год назад продавец продал недвижимость по заниженной цене и при этом сознательно предпринимал действия для ухудшения своего материального положения, Вам придется в суде доказывать, что Вы не являетесь соучастником мошеннических действий.
Потому если скидка в несколько процентов всегда выглядит привлекательно, то занижение цены на 10-15% ниже цены рыночной скорее выглядит подозрительно, чем привлекательно. В таком случае совершенно не лишне поинтересоваться и достоверно узнать, чем такая скидка вызвана.
В этом случае ценными источниками информации будут для Вас официальный сайт Арбитражного суда (в нашем случае – по Красноярскому краю) и База судебных приставов. Сайт Арбитражного суда предоставит Вам информацию обо всех лицах, в отношении которых в настоящее время ведется процедура банкротства, а из Базы судебных приставов Вы можете почерпнуть информацию о должниках и о лицах, за которыми числится одно или более неисполненных судебных решений.
Этап 8: Проверка лиц, зарегистрированных и прописанных по данному адресу; получение информации об отсутствии или наличии задолженности по коммунальным платежам.
Далее полезно проверить состояние задолженности по квартире и узнать, кто зарегистрирован по данному адресу, нужны ли какие-либо дополнительные мероприятия, чтобы снять с регистрации прописанных лиц, и если такие мероприятия нужны, то какие именно.
Источником информации по долгам и зарегистрированным лицам для Вас будут выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности.
Справки по форме могут отличаться в зависимости от того, под управлением какой организации находится дом. Однако все они непременно будут содержать интересующую Вас информацию о долгах в исчерпывающем порядке.
Даже если прежний владелец квартиры (продавец) не погасил все долги по коммунальным платежам, это не может быть причиной для срыва сделки. Согласно законодательства, все такие долги, за исключением долгов за капремонт, сохраняются на ответственности собственников, их не уплативших. Если Вы покупаете квартиру с долгами, Вам всего лишь нужно будет после сделки обратиться в управляющую организацию для открытия нового финансового счета. Прежние долги Вас касаться не будут и взыскать с Вас их не могут. Однако все же проще и юридически надежнее, чтобы долги были погашены на момент совершения акта купли-продажи.
Получив выписку из домовой книги, Вы получите подробную информацию о том, кто когда был зарегистрирован на адрес интересующей Вас квартиры, когда выписался, и кто остается прописанным по этому адресу до сих пор. Для того, чтобы избежать неприятных волнений по выписке прежних жильцов из квартиры, когда она уже станет Вашей собственностью, необходимо предварительно потребовать, чтобы в квартире никто не был прописан или зарегистрирован.
Этап 9: согласие супруги/супруга на совершение сделки.
Если продавец состоит в браке, запросите у него нотариально заверенное согласие супруги или супруга на совершение планируемой сделки. Даже если устно оба супруга заверяют, что продажа квартиры совершается по обоюдному согласию, этого недостаточно. Уже после сделки супруг, не давший письменного и нотариально заверенного согласия на продажу, может оспорить ее действительность в суде, и вероятность того, что он может выиграть спор, достаточно велика. И особенно велика вероятность возникновения такого спора, если продавец находится в разводе, а совместное имущество с бывшей супругой/супругом не разделено.
Ситуации особого риска.
К особой группе риска относят те объекты недвижимости, права собственности на которые перешли от предыдущих владельцев к нынешним (продавцам) на одном из трех оснований: по наследству, по договору дарения и по договору ренты. Именно такие квартиры чаще всего оказываются предметом дальнейших споров и разбирательств.
Договор дарения не в пользу родственника. Если Вы видите, что нынешний владелец получил квартиру от престарелой бабушки, которая не является его родственницей, поинтересуйтесь причиной, ставшей поводом для столь ценного подарка. Лучше всего запросить заключение о состоянии здоровья дарительницы, справки о ее дееспособности и, если Вы сами не являетесь юристом, то с помощью специалиста проверить правильность составления договора дарения по всем пунктам.
В противном случае уже после продажи квартиры у бабушки могут найтись родственники, которые оспорят сделку, и все дальнейшие трудности по обоснованию Вашего права на купленную Вами же квартиру лягут на Ваши плечи.
Наследство. Если Вы видите, что квартира получена нынешним собственником по наследству, выясните, нет ли других наследников, кроме продавца, чьи права могли быть ущемлены при оформлении наследства.
Согласно законодательства, сонаследник, чьи права не были соблюдены, может заявить о праве на наследство не ранее, чем через полгода после того, как он узнал о нарушении его прав. Однако это “не ранее” не имеет ограничения по срокам давности в будущем, и через 5-10 и даже 15 лет он может инициировать судебный спор и затребовать свою долю наследства.
Особо рисковой категорией наследников являются насцитуры (насцитурусы) – лица, зачатые наследодателем при его жизни и рожденные уже после его смерти. Они также имеют право на долю в наследстве, и если вероятность их появления возможна хотя бы теоретически, то покупка квартиры таит в себе опасность дальнейших разбирательств, причем решение их с крайне высокой долей вероятности может оказаться не в Вашу пользу.
Рента. Если квартира была передана продавцу на основании договора ренты, то после заключения такого договора в ЕГРП указывается, что квартира находится в обременении прежнего владельца (рентодателя), а право собственности перешло к рентополучателю, выплачивающему первому оговоренную по договору сумму. Если рента исполнена (вся сумма выплачена полностью) или в случае смерти рентодателя юридических проблем с последующей продажей квартиры не остается, если договор ренты был заверен нотариально. Однако пока рента не выплачена, а рентополучатель жив, всегда остается риск, что человек, продавший Вам квартиру, перестанет выплачивать ренту предыдущему собственнику, и договор ренты будет расторгнут в судебном порядке. Те же проблемы может принести квартира, купленная с неисполненной рентой, если рентодатель просто передумает отдавать квартиру и также инициирует расторжение договора. Словом, квартиру с неисполненной рентой хотя теоретически и можно продавать/покупать, однако это крайне рискованно для покупателя.
Юристы, даже работающие в сфере сделок с недвижимостью, признаются, что единого закона или другого инструмента, регулирующего взаимоотношения сторон – участников вторичного рынка недвижимости просто нет. Обезопасить себя можно только максимально полным сбором не только информации о квартире, а и справок, подтверждающих достоверность этой информации. Эти справки помогут Вам принять взвешенное решение при подборе вторичного жилья, а в дальнейшем, в случае возникновения спорных ситуаций Вы сможете защитить себя с их помощью, уже обратившись к юристу с полным пакетом документов.
Специалисты Юридического отдела компании “Альянс Капиталъ” предоставляют полный пакет услуг по проверке юридической чистоты сделок с недвижимостью, а также осуществляют сопровождение сделок купли-продажи жилья.
В случае необходимости наши юристы сами могут собрать и подготовить весь пакет документов, необходимых для совершения юридически чистой и безопасной сделки по купле-продаже недвижимости.
Обратиться за помощью к нашим юристам Вы можете, позвонив по телефону: 288-96-20