Сейчас объявления с предложением срочного выкупа недвижимости – отнюдь не редкость. Они появляются не только в специализированных изданиях и интернет-ресурсах, посвященных операциям с недвижимостью, но и в обычных городских газетах среди объявлений, и даже в бесплатных рекламных изданиях, которые раздают на переходах и опускают в почтовые ящики без согласия и независимо от желания их владельцев.
Что стоит за скупыми строчками таких объявлений, обещающих едва ли не в один день избавить собственника от всех волнений и хлопот по продаже квартиры, выкупив ее у него? И что это за лица и организации, которые “крупными партиями” выкупают недвижимость?
Наши сотрудники работают не один год на рынке недвижимости Красноярска; и они являются опытными специалистами в этой области и не понаслышке знакомы со всеми тонкостями подобных операций – «выкуп недвижимости в Красноярске». Именно поэтому мы хотим рассказать, почему доверять в сделках такого рода можно только крупным компаниям с чистым именем и незапятнанной историей на деловом рынке недвижимости.
Итак, несмотря на то, что услуги срочного выкупа объектов недвижимости так широко рекламируются, нельзя сказать, что она настолько же широко практикуется в действительности. Главный фактор, мешающий ее распространению, — это недостаток свободных финансовых средств у основной массы риелторских агентств. Чаще всего такие операции доступны крупным компаниям и являются лишь звеном в цепочке сделок, конечной целью которых является, разумеется, получение прибыли. Как правило, квартира, выкупленная у владельца агентством, оформляется на одного из сотрудников предприятия, после чего следует ее перепродажа.
Что должен понимать владелец, желающий срочно продать свою недвижимость агентству?
Прежде всего, это то, что цена выкупаемой агентством квартиры автоматически снижается на стоимость всех расходов по переоформлению и регистрации всех необходимых документов при совершении сделок купли-продажи недвижимости. Причем, в двойном размере – первый раз такие расходы агентство несет при оформлении недвижимости на имя “промежуточного владельца”, а второй раз – при непосредственной продаже ее конечному покупателю.
Кроме того, при перепродаже недвижимости, находившейся в собственности “промежуточного покупателя” менее трех лет, агентство вынуждено оплачивать налог – 13% от величины стоимости объекта, которая превышает 1 млн. рублей – этот налог также вычитается из цены выкупа квартиры. Ну и, соответственно, агентство намерено получить прибыль от разницы выкупа и продажи – таков закон рынка.
Именно потому владелец, продающий квартиру по сделке срочного выкупа, как правило, теряет до 30% — 40% от ее реальной стоимости. Для сравнения: компания “Альянс-Капиталъ” выкупает квартиры с дисконтом, составляющим 15% — 25% от рыночной стоимости – в зависимости от характеристик предлагаемого объекта.
Также к квартирам, предлагаемым для срочного выкупа, предъявляются особо строгие требования: сделки срочного выкупа применимы только к юридически чистым объектам недвижимости. Недопустимо наличие обременений – таких, как наличие прописанных по этому адресу собственников или членов их семей; также обременением являются дети собственников, являющиеся долевыми совладельцами недвижимости.
Особое внимание уделяется степени ликвидности объекта недвижимости и его рыночным характеристикам – для агентств привлекательны только такие объекты недвижимости, рыночная стоимость которых и сроки их последующей реализации максимально предсказуемы.
Маловероятно продать по сделке срочного выкупа загородный дом, дачу или другой объект недвижимости, цены и спрос на которые мало предсказуемы и нестабильны.
Также маловероятно продать агентству и элитную квартиру, поскольку в этом случае легко ошибиться в оценке ее стоимости (однако, именно в таких случаях вполне вероятна скидка в 40%, которая поможет “подстраховать” агентство и компенсировать возможные просчеты в стоимости реализации).
Наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости, относящиеся к сегменту массового рынка вторичного жилья – именно для быстрой реализации таких объектов, собственно, и создавалась эта услуга. Типовая недвижимость 1-, 2-комнатная квартира, комната или гостинка, находящиеся в неотдаленных районах Красноярска и оптимально – на средних этажах здания – вот самые вероятные “претенденты” на срочный выкуп квартир.
В любом случае, собственник, решившийся на продажу жилья по сделке срочного выкупа, всегда должен понимать, что он заведомо идет на продажу своей недвижимости “за бесценок”, дополнительно подвергаясь при этом повышенным рискам. Чаще всего на это решаются люди, вынуждаемые обстоятельствами, и преимущественно – негативными. И именно в таком положении люди более всего склонны верить обещаниям; уровень их критического мышления снижен, они увлечены другими проблемами, потому легко могут попасть “на удочку” неблагонадежных людей. Поэтому если человек готов принять факт того, что он потеряет часть стоимости квартиры в обмен на срочность сделки, ему следует, как минимум, обратить внимание на ряд основных моментов, чтобы потеря была не столь значительной.
Вот главные среди них:
- Некоторые риелторские агентства, не имея средств для выкупа, маскируют под рекламу с предложением такой услуги обычный процесс пополнения своей базы недвижимости перечнем недорогих объектов. И владелец, которому срочно нужны деньги, только теряет время, надеясь на их помощь.
- Процедура срочного выкупа недвижимости, как правило, не превышает срока в две-три недели. Однако зачастую агентство, начав процесс оформления выкупа, одновременно выставляет квартиру и на продажу. Ожидая продажи квартиры естественным путем, или предлагая ее уже имеющимся клиентам на покупку, риелтор затягивает срок выплаты суммы выкупа продавцу. Минуя этап переоформления недвижимости на “промежуточного владельца”, агентство напрямую оформляет сделку между продавцом и конечным покупателем жилья, производя расчет со “срочным продавцом” в момент подписания договора купли-продажи. Такая сделка ничем не отличается от обычной посреднической операции, и скидка за срочность не должна быть настолько большой, как при выкупе непосредственно агентством.
- С целью снижения затрат на налоги при перепродаже квартиры ранее, чем через 5 лет после покупки, риелторы часто идут на занижение стоимости, указываемой в договоре купли-продажи. В соответствии с НК РФ, собственник, продающий квартиру ранее, чем, через 5 лет после ее приобретения, освобождается от уплаты налога, если стоимость такой квартиры не превышает 1 млн. рублей. В связи с этим агентство недвижимости может предложить продавцу, продающему по срочному выкупу квартиру, указать в договоре сумму, с которой налог взиматься не будет. Однако есть риск, что в момент расчета такой продавец и получит именно ту, заниженную, сумму, которая указана в договоре.
- В поисках более выгодных предложений продавцы нередко предпочитают услуги случайных посредников или неблагонадежных агентств лишь потому, что у них дисконт предлагается ниже, или сделка выглядит более привлекательной. Тот же вариант действий возможен по причине плохо изученного рынка, что нередко при необходимости срочной продажи. Предполагая снизить ожидаемые потери, такой продавец, наоборот, еще более увеличивает их размер, а то и вовсе рискует оказаться жертвой мошенников и остаться и без недвижимости, и без денег.
Это лишь самые базовые, основные причины, по которым в ситуации, когда риски наиболее велики, а продавец ограничен во времени и возможности уделить больше внимания деталям сделки, самый безопасный способ из всех – это обратиться в агентство, проверенное временем и имеющее безупречную репутацию.
Всегда готовы помочь в любых вопросах, наш телефон для связи 242-86-80